迪娜·哈比卜和卡里姆·优素福在迪拜买下他们的第一套房产仅仅九个月后，就已经在计划他们在迪拜的下一步行动了。
这对埃及夫妇在迪拜租房住了八年，他们将以比3月份购买时170万迪拉姆(合46万美元)溢价26%的价格出售他们位于迪拜边缘朱美拉村环城区的两居室公寓。
哈比卜希望以同样或更低的价格为她的三口之家买一处更大的房产。
这位39岁的研究人员说:“多年来，我们一直在偿还别人的抵押贷款，因为我们害怕在一个起起伏伏的市场买房。”
“现在，我们认为市场可能已经见顶，所以我们计划明年出售和购买一套带花园的房子，届时价格有望下降一点。”
哈比卜和尤素福是成千上万试图驾驭迪拜火热的房地产市场的房主之一。今年，迪拜房地产市场的表现超过了世界上大多数其他地方。
他们与租户、房地产分析师和开发商一道，试图预测随着大量新物业交付，以及全球经济的不确定性困扰着这个酋长国，市场是否终于开始好转。
到目前为止，这一繁荣得到了大量富裕投资者的支持，比如寻求保护资产的俄罗斯人、加密货币百万富翁和寻求第二套住房的印度富人。
政府对疫情的处理和宽松的签证政策也吸引了更多的外国买家。
房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的数据显示，自2020年1月以来，迪拜的租金上涨了约42%，房价上涨了约33%。
别墅租金涨幅最大，现在的平均价格为每年88,400美元。
房价飙升促使许多像哈比卜这样的租户冒险买房，以避免租金反复上涨，或被赶出城市更远的地方。
房东在三年内将她的两居室的租金提高了16%，哈比卜买下了她现在想卖掉的公寓。
剧烈的繁荣和萧条
长期以来，迪拜房地产市场一直以剧烈的繁荣和萧条而闻名，在经历了多年债务推动的增长之后，2009年出现了最剧烈的低迷之一。
这场危机让一些最大的开发商濒临破产。油价在2011年反弹，但在2014年油价暴跌损害了地区经济后再次下跌。
自那以来，政府为购房者和开发商推出了一系列改革措施，以限制房价波动，其中包括将抵押贷款首付比例提高至20%。
世邦魏理仕(CBRE)的研究主管泰穆尔?汗(Taimur Khan)表示，尽管如此，出售房产“希望明年以更低的价格买到类似的房产，这是一种冒险的押注”。他预计，明年房价涨幅将放缓至5%至10%，但他没有看到“在人口持续增长、经济持续增长的情况下，为什么房价会下跌的令人信服的理由”。
至少就目前而言，整个城市几乎没有迹象表明房地产市场开始放缓。
即便是在周末，迪拜的主要高速公路也被长长的交通堵塞所堵塞，会员俱乐部的排队等候名单长得令人难以置信，今年学校的学生入学人数激增了12%，为2007年以来的最大增幅。
但一些分析人士开始警告称，2024年可能是一个转折点。本月早些时候，摩根士丹利(Morgan Stanley)表示，它认为市场将“持续顺风”，并预计明年的“繁荣程度将低于2023年”。
虽然租金继续上涨到令人瞠目结舌的水平，但在香港一些最受欢迎的社区，飙升的速度正在放缓。
世邦魏理仕的数据显示，11月份平均租金上涨19.2%，略低于10月份19.7%的涨幅。
与此同时，11月份房地产交易数量较上年同期下降13%，主要原因是新项目售罄和开发商库存告罄导致期房销售下滑26.4%。
不过，当月成屋销售增长了5.1%。
房地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield Core)的研究和咨询主管普拉尤沙?古拉普(Prathyusha Gurrapu)也预计，明年房价将放缓，但不会下跌。
她说，人口增长将支持市场，“如果美联储降息，这将鼓励抵押贷款买家。”
据摩根士丹利(Morgan Stanley)称，抵押贷款目前仅占迪拜所有房地产交易的四分之一左右。
物价将上涨
标普上月表示，预计明年房价将上涨5%至7%，但在接下来的12至18个月里，由于全球经济的不确定性和新房供应的增加对市场产生了影响，房价将下跌5%至10%。
标准普尔公司评级副主管Tatjana Lescova表示:“目前还没有明显迹象表明周期出现转折，但我们知道买家正在缩小规模，因此平均房产面积正在缩小。”
“就购买力而言，大部分市场正在达到某种极限。”
在经历了新产品销售和发布创纪录的一年之后，开发商也开始适应。
标准普尔预计，迪拜明年将交付约4万套房产，2025年将交付同样数量的房产。与前几年的1.5万至3万户相比，这是一个很大的数字。
因此，摩根士丹利预计，随着大量积压项目的执行，开发商的关注点将转向盈利增长，尽管企业交付的楼盘通常少于预期。
埃玛尔地产公司(Emaar Properties PJSC)的创始人阿拉巴尔(Mohamed Alabbar)对迪拜盛衰周期的记录感到不安。该公司建造了世界上最高的摩天大楼，占迪拜房地产市场约30%的份额。
截至9月30日，建筑公司Emaar Development在国内市场的房地产销售收入较上年同期激增60%，达到596亿迪拉姆。
伊玛尔地产公司的年度利润将创下2012年以来的最高纪录，该公司正利用迪拜蓬勃发展的经济作为管理财务的机会，但阿拉巴尔仍持谨慎态度。
项目执行和承包商资产负债表的健康状况是他最关心的问题。
“迪拜在飞。阿拉伯联合酋长国正在飞行。但现在是时候考虑哪里可能出错了，”阿拉巴尔在最近的一次采访中说。
迪拜最大的私营开发商之一达马克地产公司(Damac Properties PJSC)的创始人侯赛因·萨吉瓦尼(Hussain Sajwani)说，他认为迪拜的房地产市场目前还没有过热，并预计价格的上涨将企稳。
不过，这位亿万富翁也发现很难预测明年会发生什么。
本月早些时候，他在接受彭博电视台采访时表示，价格可能会上下波动10%左右。- - - - - -布隆伯格
Zainab Fattah为彭博社撰稿。这里表达的观点是作者自己的。
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