我是一家老牌房地产开发公司的首席执行官——杰辛塔?艾伦（Jacinta Allan）本周正呼吁这家公司在老牌郊区的“活动中心”建造更多中层和高层公寓。
但是，尽管有这种强烈的愿望，我们短期内不会建造这种公寓。为什么不呢?因为这种开发是不可行的，尤其是在规模上，而且在一段时间内是不可行的。
建造一平方米新公寓的成本至少是建造一幢高质量联排别墅的三倍，或者是建造一幢新独立式住宅的四倍。这意味着，唯一能产生合适投资回报的公寓是针对富裕的小户型的优质精品公寓。
一代人正在接受更密集的生活，但我们离新公寓成为住房供应问题的解决方案还有很长的路要走。目前有两大障碍：市场和经济。
首先，绝大多数购房者仍然希望下一套房子至少有三间卧室（首次购房者至少有2.5间卧室）。绝大多数买家也不希望这些卧室出现在公寓楼里。
这就解释了维多利亚州政府在已建成的郊区建造数千套“位置优越”住房的愿望与实现这些住房的现实之间日益扩大的鸿沟。
这个愿望是值得的。谁不希望新房子离交通、工作、开放空间和便利设施近呢？谁不想让年轻人和关键工人享受我们州的郊区和城镇呢？
西太平洋住房脉动（Westpac Housing Pulse） 3月份的一项调查显示，这是一个关键障碍，该调查显示，墨尔本只有26%的买家在寻找公寓或单间。这与多年来的类似调查相吻合，其中包括维多利亚基础设施局（Infrastructure Victoria）经常引用的《2023年我们的家庭选择》（Our Home Choices）报告，该报告显示，如果价格相当（事实并非如此），只有五分之一居住在郊区绿地的人会考虑购买市中心的公寓或联排别墅。
如果像世界其他地区那样，公寓比独立式住宅便宜得多，这种情况可能会有所不同。但这就是经济困难的地方；在澳大利亚，新公寓的建造或购买成本远远高于同等的新联排别墅或独立式住宅。材料价格、高建筑标准和劳动力成本都是影响因素。
建筑成本上涨得如此之多，以至于开发商现在需要以每平方米1.4万美元或更高的价格出售公寓，才能使项目可行——比新冠疫情前的售价高出约40%。换句话来说，一套新的一居室小公寓售价约为65万美元，一套70平方米的两居室公寓售价近100万美元，或者一套面积适中的三居室“家庭”公寓售价约为150万美元或更多。这些价格对于大多数中等收入者来说是无法承受的，更不用说首次购房者和低收入者了。
与此形成对比的是中环郊区的联排别墅或绿地地区的独立住宅，它们提供相同数量的卧室和更大的空间，价格几乎是前者的一半。例如，在基斯伯勒这样的中环郊区，一栋新的三居室联排别墅的价格不到80万美元，在克莱德这样的绿地郊区，一栋新的四居室住宅的价格也不到80万美元。难怪这些都是最理想的住房类型的业主在过去的一段时间。
现在的公寓市场几乎完全向高档、小户型公寓倾斜，入门户型几乎绝卖。这就是为什么我们从2010年代中期每年在墨尔本建造大约2.5万套公寓，到现在每年只有4000套。
在此期间，支撑高楼大厦的外国投资者和当地投资者也推动了公寓销售和生产的增长。由于政府的税收和政策，这两家公司都不愿在维多利亚州投资。
维多利亚州政府本周公布的规划重点是墨尔本的60个活动中心，这是在向年轻人推销一个无法现实实现的负担能力梦想。如果这些活动中心加快规划的结果是住房产品成本过高，无法满足买家的效用，那么这些规划将不会带来什么好处。
一个年轻家庭要想在布莱顿（Brighton）市中心购买一套相对较小的三居室公寓，无论该地区有多令人向往，都需要额外支付70万美元（约合人民币34.3万元）的期房印花税储蓄。
政府应该优先开发那些更容易实现、更受现有地区消费者欢迎的住房类型，这些住房可以带来适度的密度，对开发商来说更快、更可行，而且新建基础设施的成本也最低。中环的联排别墅是最佳选择。
州政府可以与开发商和土地所有者合作，确定可以在这些地区支持中等密度住房的大型场地，并消除公共当局对发展的障碍。对于成熟郊区的住宅项目，取消可怕的意外利得税（规划变更会大幅提高土地价值），将在开放土地供应方面带来巨大红利。
在现有的郊区，有许多地方可以建造大片的新住宅，而不需要12到20层的公寓楼。但他们需要改变一些根深蒂固的规划和税收观念。
最近公布的开放更多绿地的消息是另一个积极因素，但仅凭这一点还不够。为了解锁这些新区域，“区域结构规划”项目需要确保公共当局尽其所能，确保这些土地能够更快地得到开发。这些发展需要与适当份额的基础设施支出相结合，以解决常见的批评，例如缺少公共交通或当地便利设施。我希望这样做只会花费大构建项目花费的一小部分。
维多利亚州的规划官僚机构衡量成功的标准，似乎不是新住房的数量，而是他们所热衷的政策改革有多少能被采纳。对于每一个积极的变化，比如简化审批时间框架，他们会情不自禁地增加一些新的需求，增加遵从性或开发成本，比如提议的新的开发基础设施贡献。
他们常常无视行业对什么才是真正有效的建议，而是以纯粹的自私自利为由把我们打发走。这种意识形态和不信任的做法的后果，在新建房屋数量不断减少的现象中显而易见。
政府需要鼓励开发商建造人们想要的住房，在他们想住的地方，在他们能负担得起的地方。这种方法将产生积极得多的影响，而不是执着于人们应该如何生活的乌托邦式、但不经济的理想。
Max Shifman是Intrapac Property的首席执行官，也是澳大利亚城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）的前任主席。
