关键的外卖
澳大利亚最大的银行联邦银行（Commonwealth Bank）预计，最早将于2024年底降息，其他银行则建议在2025年初降息。
这将降低借贷成本，并可能推动房地产市场活动。
从历史上看，降息会导致房价上涨，因为较低的借贷成本会增加购房者的需求。降息后，悉尼、墨尔本和堪培拉的房价涨幅通常最大。
虽然降息可能提振房地产需求，但高企的家庭债务和低迷的工资增长可能会缓和对房价的整体影响。
由于人口增长和有限的建设，住房供应不足可能会增加价格上涨的压力，尤其是在城市地区。
收入增长较快的富裕地区，特别是内环和中环郊区，预计房价将出现更强劲的上涨。即使利率较低，工资增长较慢的远郊地区也可能难以跟上步伐。
对于房地产投资者来说，这段时期是一个机会之窗，因为利率下降、人口增长和住房短缺共同创造了有利条件。
然而，成功需要一个精心策划的投资策略，专注于高需求地区的投资级房地产。
随着降息的前景日益逼近，许多投资者和房主都在急切地关注澳大利亚储备银行（RBA）将如何行动，以及可能对房价产生的潜在影响。
众所周知，利率是宏观经济环境中的一个关键杠杆，当利率发生变化时，房地产市场也会发生变化。
澳大利亚正在经历近期历史上最长的紧缩周期之一，连续多次加息推高了借贷成本。
但现在，经济话题发生了变化。
虽然就在不久之前，随着通胀压力缓解和消费者信心减弱，降息的可能性似乎越来越大，但最新强劲的就业数据表明，首次降息可能要到2025年初才会出现。
当然，这提出了一个问题：当利率开始下降时，房地产市场将会发生什么？
在我们深入研究对房价的潜在影响之前，了解降息背后的原因是很重要的。
澳大利亚央行将利率作为控制通胀和经济增长的工具。
在过去的几年里，它已经提高了利率，把通货膨胀率拉回到它喜欢的2%到3%的区间，这是通过抑制消费者和商业信心以及消费者支出和提高失业率来实现的。
当通货膨胀开始降温，经济出现放缓迹象时，央行通常会降低利率，以再次刺激经济增长，这样我们就不会陷入衰退。
较低的现金利率鼓励借贷，增加消费支出，旨在促进就业。
目前，澳大利亚经济面临着复杂的信号。
虽然通货膨胀一直令人担忧，但它现在呈下降趋势。
与此同时，消费者支出正在走软，企业投资趋于平稳，工资增长也没有像预期的那样加快。
另一方面，日本经济表现强劲，9月份有逾6.4万人找到了工作，使失业率保持在上月向下修正后的4.1%不变，尽管参与率（有工作或正在找工作的适龄劳动人口的比例）达到67.2%的创纪录高位。
这些因素的结合创造了一个环境，即降息不仅是可能的，而且是必要的。
因此，每个人心中的一个大问题是：利率何时开始下降？
根据澳大利亚最大的银行——联邦银行的说法，我们可能会在今年年底前看到降息。
这可能是房主和潜在买家提前收到的一份重要圣诞礼物，因为利率下调将立即让贷款变得更容易负担。
然而，我们强劲的经济支持了西太平洋银行和澳大利亚国民银行的预测，他们预测2025年2月将降息，澳新银行预计2025年5月将开始降息。
当然，利率政策的这种潜在转变是许多买家和投资者热切期待的。
较低的利率将使抵押贷款更容易负担，这可能成为市场活动的重要催化剂。
对于那些坐在场边等待重新进入房地产市场的迹象的人来说，预期的降息可能是他们一直期待的绿灯。
然而，重要的是要注意，仅仅因为利率预计会下降，并不意味着买家应该坐等利率下降。
把握市场时机可能很棘手，最好的策略是在基本面对你有利的时候投资，而不是试图预测最佳时机。
话虽如此，如果未来几个月利率确实下降，我们可以预期将出现新一轮信心和买家需求，推高房地产价值。
那么，降息将如何影响房价呢？
从历史上看，利率下降和房价上涨之间存在很强的相关性。
较低的借贷成本使购房者更能负担得起贷款，这通常会导致住房需求增加。
当更多的买家进入市场时，房地产竞争加剧，价格也随之上涨。
Ray White的首席经济学家内里达?科尼斯比解释道：
“当利率下降时，人们愿意在房地产上花更多的钱，这意味着他们有能力支付更多的钱，我们确实倾向于看到房地产价格上涨。”
计算影响的方法有很多，很难弄清楚降息的影响是什么，以及贷款环境、人口增长、各州经济增长和建设成本等其他因素的影响是什么。
然而，我们已经非常简单地看了它。之前降息后一个月对定价的影响是什么？特别是在一段时间没有降息的情况下。
在进行这项分析时，我们研究了澳大利亚的房价，并按首都城市进行了分析，并研究了降息后一个月的房价变化。
我们将其限制在至少六个月不活动后发生的切割。自2011年1月以来，这种情况发生了四次，分别是2011年11月、2015年2月、2016年5月和2019年6月。
“结果并不令人惊讶。自2011年1月以来，降息后房价涨幅最大的城市是悉尼，其次是墨尔本，然后是堪培拉。
所有这些城市都是澳大利亚房价最高的城市，因此它们对借贷成本更为敏感是有道理的。珀斯和达尔文没有增长，这反映了这段时间市场相对停滞，但也反映了它们对利率变化的敏感度较低。
这次会发生类似的事情吗？每个周期都可能略有不同。
珀斯和布里斯班目前是我们最强劲的市场，尽管对利率不太敏感，但在降息后可能会得到进一步提振。
悉尼和墨尔本的房价相对较弱，今年有几个月出现了下跌。一旦利率下调，情况可能会有所好转。”
毫无疑问，较低的利率会直接影响借贷能力，使住房贷款更具吸引力。
然而，这一次，情况可能不那么简单了。
虽然降息肯定会提高借贷能力，使投资者和自住业主更容易购买房产，但更广泛的经济背景可能会抑制整体价格上涨。
我们所处的时期，家庭债务水平已经处于创纪录的高位，而工资增长仍然低迷。
人们可能不会像过去那样热情地重返房地产市场。
另一方面，供给方面的因素也可能发挥作用。
澳大利亚正经历着长期的住房供应不足，移民和人口增长加剧了这一问题。
如果降息是为了鼓励更多的购房者，而没有相应增加住房供应，我们可能会看到房价面临更大的上涨压力，尤其是在高需求的城市地区。
要记住的关键一点是，降息不会以同样的方式影响所有买家或市场。
当然，随着未来一两年利率的下降，信心将会恢复，而且随着更多买家重返市场，我们无疑会看到需求的提振。
但并不是每个人都能从更便宜的贷款中受益。
对于许多潜在买家来说，负担能力仍将是一个问题，尤其是在工资增长滞后的地区。
毕竟，不管利率有多低，购房者只能借到他们有能力偿还的贷款。
这意味着，房价上涨最强劲的地区可能是那些居民工资增长快于平均水平、总体收入较高的地区。
我说的是我们首都城市更富裕的内环郊区和中产阶级化的中环郊区——这些地区的居民不仅依赖工资，而且往往有多种收入来源，比如投资或商业。
另一方面，房价更便宜的远郊地区，工资增长停滞不前，仍将难以实现同样的价格上涨水平。
即使利率较低，这些地区的许多居民也难以负担得起住房。
因此，在考虑投资地点时，我会把重点放在收入增长潜力强劲、经济多元化的地区，而不是那些负担能力受限可能限制未来价格增长的地区。
另一个大问题是，降低利率是否会解决澳大利亚的负担能力问题。
不幸的是，答案很可能是否定的。
虽然较低的借贷成本可能会在短期内使进入市场变得更容易，但潜在的问题——如住房供应限制、工资增长缓慢和高家庭债务——仍未得到解决。
降息更多的是一种暂时的缓解，而不是长期的解决方案。
事实上，如果房价在降息后上涨过快，许多澳大利亚人的负担能力显然会恶化。
对于那些处于市场边缘的首次购房者和低收入家庭来说，这尤其令人担忧，因为他们可能会因为房价过高而被赶出他们想要居住的地区。
我认为，当前的市场为着眼长远的房地产投资者提供了一个机会之窗。
我们面临着一些人所说的“完美风暴”，这些因素将在未来几年推动房地产市场走强：
有限公司人口持续强劲增长
缺乏熟练工人
住房严重短缺
通货膨胀正在得到控制，并将很快进入储备银行的目标范围
利率将会下降
当利率开始下降，买卖双方信心恢复时，房地产周期将进入下一个阶段。
因此，正如我所说，我认为这是一个机会之窗，对于那些有经济能力购买下一个房子或投资房产的人来说。
我并不是建议你试着给市场计时——这太难了，事实上，你已经错过了2023年初的底部。
但如果市场给了你这样的机会，为什么不好好利用呢？
在过去，利用新房产的上升期为投资者创造了可观的财富。
展望未来，在未来一段时间内，需求将继续超过供应，因为我们正在经历创纪录的移民水平，而我们在任何地方都没有建造足够多的房产。
与此同时，交付新住宅的建设成本将继续增加，这不仅是因为供应链问题和缺乏足够的熟练劳动力，还因为建筑商和开发商只有在财务上可行的情况下才会启动新项目，而目前的新项目将需要以比当前市场价格高得多的价格上线。
当利率明显下降时，消费者信心反弹，被压抑的需求将被释放，因为贪婪（FOMO）超过了恐惧（FOBE -害怕提前购买），就像房地产周期继续进行时总是这样。
我们还将经历一段较长时间的租金强劲增长——租金危机只会进一步恶化，看不到尽头。
现在，我并不是建议利用租户，我建议的是认识到目前存在的问题（缺乏出租住房）并提供解决方案。
因此，与其试图逢低买进，不如专注于购买a级地段的“投资级物业”，因为这类物业供应短缺，但仍能以合理的价格出售……此外，从长期来看，它们的保值能力要强得多。
虽然在媒体上有这么多混杂信息的时候购买可能会让人觉得违反直觉，但你可以从竞争减少、消费者信心低落、下行风险最小和供过于求的风险最小中受益。
因此，尽管房地产市场将为许多澳大利亚人创造可观的财富，但统计数据显示，购买投资性房地产的人中有50%在头五年内卖出。
在那些继续投资的人中，92%的人从未拥有过第一套或第二套房产。
这是因为获得财富不是偶然发生的，它是一个执行良好的计划的结果。
计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么！
为了把事情弄清楚……购买投资物业不是一种策略！
重要的是要在头脑中开始最终的游戏，了解你需要什么，你想要实现什么。
然后你必须制定一个计划，一个策略来实现目标。
你最终购买的房产将是你将做出的许多决定的有形表现，这些决定必须以正确的顺序做出
这是因为房地产投资是一个过程，而不是一个事件。
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