过去一年，宏观经济的不确定性和降温措施的收紧给高端住宅房地产行业蒙上了一层阴影。
自2023年4月额外买家印花税（ABSD）税率上调以来，核心中央区（CCR）的非有地私人住宅销售一直不温不火，特别是在新房销售领域，因为一些开发商推迟了推出。CCR包括9区、10区、11区、圣淘沙区和市中心核心区，通常被视为高端市场的代表。
根据市建局Realis的警告数据，开发商在2024年前9个月在CCR销售了248套新的非有地私人住宅，有望成为该细分市场有记录以来最低的非有地新销售之一。目前的最低纪录是在1997年亚洲金融危机之后的1998年，当时共成交354个单位。
考虑到合适的市场条件，即将推出的新产品，以及明智的定价，天空可能会变得晴朗。可以肯定的是，外国人购买住宅物业的惩罚性ABSD税率为60%，新加坡人在这里购买第二套及后续住宅物业的ABSD税率更高，将继续对私人住宅销售造成压力，特别是在CCR，因为这部分往往吸引外国人和投资者。
在2024年的大部分时间里，有限的新项目推出、高利率和谨慎的市场情绪也抑制了购买兴趣。不过，还是有一线希望的。
CCR非落地住宅价格保持稳定，但上涨速度较慢。尽管近年来出台了几轮降温措施，但CCR价格在2021年、2022年和2023年分别上涨了3.8%、4.8%和1.9%。根据新加坡城市重建局（Urban Redevelopment Authority）的房地产价格指数，2024年前9个月，新加坡中央商务区（CCR）价格上涨1.9%。与此同时，房价中位数创下新高。根据提出的警告，2024年（截至9月30日），新建和转售CCR非有地住宅的单价中位数（以每平方英尺为基础）分别达到了每平方英尺3246新元和2103新元的新高。
在销售量下降的情况下，房价逐渐上涨的趋势凸显了市场的弹性，并可能说明家庭流动性的深度。
过去几年，中环非有地私人住宅的价格增长一直落后于其他子市场-中区其他地区（RCR）和中区外地区（OCR）。
自2019冠状病毒病大流行以来，从2020年第一季度到2024年第三季度，CCR的非着陆房屋价格累计上涨了15.1%，远低于RCR的42.2%和OCR的40.6%。
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这一滞后导致近年来香港与其他地区的价格差距缩小，而这些地区曾提供了买入机会。
以99年租赁期无地私人住宅为例，2023年新销售（即新推出）的CCR和RCR之间的单位价格中位数差距降至14.6%。在转售方面，CCR和rcr的价差为11.2%。此外，CCR的二级市场销售正在改善。尽管CCR的新销量一直不温不火，但转售量一直在稳步增长。
在截至9月30日的一年中，共有1,695笔非落地转售交易，可能超过2023年全年的1,880笔转售交易。CCR新推出的房屋数量有限，可能会将买家引向二级市场。
美联储（fed） 9月份大幅降息0.5个百分点，并暗示未来还会进一步降息。此前，为了抑制通胀，美国从2022年到2023年曾11次加息。较低的利率环境将提振市场信心，减轻债务负担，使借款更加负担得起。
与此同时，不断改善的经济前景、紧张的劳动力市场，以及有助于保存资本的新加坡元走强，都是可能支撑住宅房地产市场的因素。由于稳定的政治环境、亲商政策、良好的基础设施和透明的法律，新加坡也被视为安全的投资目的地。
在CCR中，已经完成的项目、已经启动的项目和即将启动的项目都有充足的购买机会。根据PropNex的数据，截至2024年10月8日，CCR中约有930个可用单元。它们包括已完成的项目，如Cape Royale、The Residences at W Sentosa Cove和Cuscaden Reserve，以及现有的项目，如One Bernam、Midtown Bay、Watten House和Hill House。
在中央商务区可供发展商出售的930个单位中，两居室和三居室分别占约33%和30%，占大部分。就地点而言，第4区的存量比例最高，约为37%。
根据PropNex的数据，CCR中可售单元的起价从一居室的132万新元、两居室的166万新元、三居室的215万新元、四居室的356万新元，以及五至六居室的725万新元不等。
有几个CCR项目尚未推出，例如246个单元的Newport Residences， 683个单元的W Residences Singapore - Marina View， 188个单元的Aurea，以及即将在政府土地出售（GLS）的项目，这些项目在Orchard Boulevard， River Valley Green和Holland Drive出售，总共可以提供1300多个单元。
在2023年4月ABSD加息后，截至2024年9月30日，在CCR购买非有地新房或转售私人住宅的外国人（非永久居民）比例已降至5.3%。根据警告，在整个2023年，向外国人出售的比例为10.4%。
在2024年前9个月（900万2024年），新加坡人和新加坡永久居民分别占CCR非有地私人住宅销售的76%和近19%。新加坡人继续成为CCR的大多数购房者，这令人放心，形成了一个稳定的高端住宅需求基础。
值得注意的是，在CCR购买无地新房或转售私人住宅的新加坡人主要以低于300万新元的价格进入市场。在该价格区间内，2024年有1007个新屋和二手房交易警告，而在2023年全年，此类交易的警告数量为1680个。与此同时，新加坡买家在2024年有361笔交易，价格从300万新元到500万新元不等，销售额在较高的价格区间大幅减少。
随着这里和该地区的财富不断增长，2025年的市场前景更加乐观，美联储降息周期开始启动，CCR可能会及时出现。
Ismail Gafoor是PropNex的首席执行官，Wong Siew Ying是研究和内容主管
