在一场对房地产市场有重大影响的激烈角逐之后，唐纳德?特朗普（Donald Trump）将重返白宫，开始第二个任期。4年前，他首次竞选连任失败。
特朗普将成为第47任总统，在关键的摇摆州获得足够的选举人票后，他将超过胜利的门槛。共和党人也重新获得了参议院的多数控制权。
众议院的控制权可能需要几天的时间才能确定，一些势均力敌的竞选仍在进行中。共和党横扫参众两院，将给特朗普很大的自由来执行他的议程，包括他制定的让住房更容易负担得起的计划。
周三凌晨，特朗普在家人的陪同下，在佛罗里达州西棕榈滩向支持者宣布，这是“我们国家从未见过的政治胜利”，并发誓要“为你们和你们的未来而战”。
“我们会让你们非常高兴，我们会让你们为自己的投票感到自豪。美国给了我们前所未有的强大授权。”
特朗普补充说，他“不会休息，直到我们交付了一个你们和你们的孩子应得的强大、安全和繁荣的美国。”
选举是在住房危机的背景下展开的，全国一半的租房者被认定为负担沉重，创纪录的房价使许多人买不起房。
在竞选活动中，特朗普曾将房价上涨归咎于拜登执政期间非法移民的激增。他还声称，如果当选，他将以某种方式降低抵押贷款利率，尽管总统无法控制抵押贷款利率。
以下是特朗普的一些标志性政策建议，以及它们可能对房地产市场产生的影响。
特朗普和他的竞选伙伴JD万斯（JD Vance）一再声称，非法移民要为美国的住房负担能力危机负责，因为非法移民让移民与美国公民争夺稀缺的住房。
特朗普承诺实施“美国历史上最大规模的驱逐行动”，并辩称这将通过减少需求来缓解房价。
实际上，移民是住房成本主要因素的证据好坏参半。虽然有理由相信，较高的移民水平会推高一个城市的当地租金，但最近疫情后房价的飙升始于非法移民水平飙升之前。
Realtor.com?高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林（Ralph McLaughlin）表示，特朗普提出的大规模移民打击将“在短期和长期对美国房地产市场产生巨大的负面影响”。
他说：“从短期来看，减少移民可能会严重损害新住宅建设所需的劳动力供应，因为多达三分之一的住宅建筑就业是由外国出生的工人组成的。”
麦克劳克林补充说，从长远来看，极端的移民限制可能会“对更广泛的经济产生溢出效应”。
LendingTree高级经济学家雅各布?谢尔（Jacob Channel）对此表示赞同，他写道，大规模驱逐不会解决房地产市场的根本问题。
“虽然移民减少可以为留在美国的人腾出一些住房，但大规模驱逐出境的经济后果对美国整体经济将是灾难性的，”Channel说。
特朗普呼吁削减监管和许可要求，房屋建筑商称这些要求增加了新房不必要的成本。
“我们将取消推高住房成本的法规，目标是将新房成本降低一半。我们认为我们可以做到。仅法规一项就花费了30%。监管成本占新房成本的30%，”特朗普9月份在纽约经济俱乐部的一次演讲中声称。
然而，这些数字似乎被严重夸大了。美国全国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）估计，工地施工和相关许可费占新房平均成本的7.4%，管理费用和一般费用占5.1%。全美住宅建筑商协会长期以来一直对监管规定持批评态度。
许多经济学家都认为，简化和取消监管将有助于促进房屋建设和降低成本，尽管很难想象实现特朗普设想的价格缓解程度。
“更少的法规和更多的可用空间可能会降低房屋建造成本，并有助于增加住房供应，”Channel说。“也就是说，限制监管不足以使房价减半，终止一些监管也不是解决困扰美国房地产市场问题的万灵药。”
NAHB主席卡尔·哈里斯在一份声明中祝贺川普当选。
在整个竞选过程中，选民们一直指出，缺乏住房供应和负担能力是他们投票决定的一个关键问题。现在是时候采取行动解决全国住房短缺问题，让建筑商来建造了。
特朗普还表示，他将开放部分联邦土地用于大规模住房建设。
“这些地区将实行超低税收和超低监管。这将是有史以来最伟大的，真正的小企业就业创造项目之一。我们将开放我们的国家，建造廉价的住房，这样年轻人和其他人就可以买到房子，”特朗普在9月的活动上说。
这是特朗普和他的对手达成一致的一点，哈里斯还呼吁将一些联邦土地用于住房，而拜登政府则为此目的出售拉斯维加斯附近的一些公共土地。
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经济学家也普遍支持这一想法，认为这是促进新屋建设的一种方式。然而，该计划的一个限制是，在许多情况下，人们想要工作和生活的地方附近没有重要的联邦土地。
在全国范围内，联邦政府拥有约27%的土地总面积，但其中大部分土地位于美国西部。在该国的其他地区，可能很少有联邦土地留出用于住房建设。
最后，特朗普还声称他会以某种方式降低抵押贷款利率，尽管没有明确的机制让总统这样做。
“降低抵押贷款利率是一个重要因素。我们认为，我们将把它们降至3%，甚至可能更低，平均每年为购房者节省数千美元，”特朗普在纽约说道。
抵押贷款利率已经连续四周上升，上周达到6.72%。
“总统没有设定抵押贷款利率。如果特朗普当选，即使他想降低关税，他也可能无法随意决定，”Channel说。
特朗普此前曾表示，他认为美联储应该听从总统的命令，而不是像现在这样独立制定货币政策。
但即使是美联储也不直接控制抵押贷款利率，抵押贷款利率跟随基础债券市场，并根据投资者对经济、通胀以及未来财政和货币政策的预期而变动。
美联储于9月开始下调指标利率，但自那以来抵押贷款利率稳步攀升，主要原因是投资者担心共和党入主白宫和国会可能会增加赤字支出。
周三早盘，10年期美国国债收益率从前一天的4.3%跃升至4.44%，表明抵押贷款利率短期内将继续上升。
穆迪分析（Moody 's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）上周在X上表示：“投资者相信特朗普的话，认为如果他获胜，将导致更高的关税、驱逐移民，以及在充分就业的经济中由赤字融资的减税，所有这些都意味着更高的通胀和更多的政府借贷。”
“最近抵押贷款利率的飙升清楚地表明，投资者认为特朗普的胜利对经济和国家财政前景意味着什么，”他补充说。
大多数经济学家都认为，住房严重短缺是美国住房负担能力危机的根本原因。
麦克劳克林说：“住房供应或缺乏住房供应已经困扰美国房地产市场至少十年了，根据分析的假设，我们估计从2012年到2023年，住房供应缺口在250万到720万之间。”“由于地理和法律对开发的双重限制，我们根本没有在最需要的时间和地点建造足够的住房。”
尽管特朗普减少繁文缛节和对房屋建筑商的监管的提议可能有助于提振边际建筑，但房地产经济学家警告称，他的其他提议可能会阻碍供应。
“简单地说，特朗普和他的竞选团队对他的住房政策所做的一点点陈述是经不起推究的，”Channel写道。他的提议不仅非常模糊，而且实施起来可能也很困难。更重要的是，他的许多提议，比如大规模驱逐和征收高额关税，可能会造成比解决更多的问题。”
同样，美国的住房危机已经酝酿了十多年。建筑业在大衰退之后大幅下滑，至今仍未完全复苏，使美国陷入供应不足的深渊。快速简便的解决办法不太可能出现。
密西西比大学（University of Mississippi）金融学教授、房地产系主任肯?约翰逊（Ken Johnson）表示：“共和党和民主党的提案在纸面上听起来不错，但不幸的是，它们对改变住房短缺的作用微乎其微。”
“作为一名房地产经济学家，我在这里只是想告诉你，在过去十年左右的时间里，两党在房地产市场方面都做得不好。”
